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什么是房产交易税基?税费如何计算?

分类:记账报税 发布时间:2020-08-13 次浏览

  房产交易税基是什么?税费计算依据什么?下面这个公式:税费=税基×...

  房产交易税基是什么?税费计算依据什么?下面这个公式:税费=税基×税率。我们在计算税费的时候,要搞清楚税基是哪个,才能计算各种税费大小。
  二手房缴税时,税基通常有两个,是税务机关的核定价,实行每房一价,数额需要在缴税时才能确认,第二是网签价,即买卖双方在网签时定的价钱,二手房缴税时,核定价和网签价,哪个高取哪个为税基。
  另外,网签价格与贷款金额也是直接关联,网签价高就意味着可以贷款金额高。那么,这几个价格分别是什么?
  一、什么是核定价?
  核定价由税务局规定自行规定,每套房价格不一样,我们可以去地税局窗口查询,但是只能给到核定价区间,一般不会公布确定数值。
  比如,买卖二手房时,如果为了避税,在网签时填写1元,那么这套房子就没有税费了,为了避免这样的偷税漏税行为,税务局给每个区域的不同房子规定了"核定价"
  二、什么是网签价?
  不管是买新房还是二手房,都会碰到这个环节,网上签约,简称,网签。这个环节是房地产管理部门强制要求,为的就是杜绝"一房二卖"这样的风险。一旦"网签"成功,同一套房源无法再次生成买卖合同,也就无法再售他人。这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相,让整个房产交易更透明。
  有一个重要概念跟"网签"有关,就是,网签价。"网上签合同"时约定的房屋价格,无论是新房还是二手房,税都是按照"网签价"(网签价大于核定价)征收。比如,买一套90平米的普通商品房,"契税"是"网签价"的1%。所以,要交多少税跟"网签价"的高低有关。
  比如,买一套二手房,你跟业主谈好的是100万。"网签价"并非必须是100万,因为这只是由当地建委监管的网上签约价格,双方协商一致即可,可以"做高"或者"做低"。
  可能为了少缴税,"做低"网签价,比100万低;或者,可能为了多贷款,把"网签价"调整下,比100万高,因为贷款金额也是按照"网签价"计算,以首套房为例,最多能贷"网签价"的七成。
  三、过户指导价在哪里查呢?
  "过户指导价"是有由当地地税部门规定,一般不公布,如果去地税窗口查询,可以查询到大概区间,但没有确切数值,不同地区、甚至不同小区都有对应的指导价格,个人一般很难查到。您可以直接找房产中介询问,或者直接在缴税的税票上体现。
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